부동산 안정화는 현 정부의 업적

금리와 물가, 환율, 집값, 주가의 함수 관계를 정리해 보고자 합니다. 트레이딩에 필요한 부분이라서 늘 머릿속에서 생각하던 바를 나름대로 여러 자료를 참조하여 작성하였으니, 참고하시기 바랍니다.

결론부터 말하면 CPI(소비자물가지수)의 근원인 거주비가 줄어야 한다고 여겨집니다. 실전 트레이딩을 하면서 공부한 결과 나온 통계일 뿐이라는 점을 이해 요망합니다.

그동안 팬더믹 상황에서 돈의 가치를 자산의 가치보다 많이 떨어뜨렸으나, 이제 통화 긴축으로 가치가 점증하는 추세이다. 통화 팽창은 결국 인플레를 유발했고, 뿌린 돈은 주로 자산시장으로 흘러들어가 주거비(렌트비)를 상승시켰는데 CPI의 40%로 둥지안에 또아린 뱀처럼 근원을 차지하고 있다. 그런데 미국이나 우리나라나 똑같이 부동산값 올랐고, 금리를 올리지 못하니 원화가치가 폭락하고 있다.

강달러 시대에 러시아 르브르화 등은 오히려 오른 것으로 볼 때 자원이 많은 국가의 화폐는 비교적 견고하고, 또 하나는 거주비의 안정성이 높은 국가의 화폐가 크게 하락하지 않고 있다. 무역수지 적자가 있지만 그 부분은 세계적 경기침체와 한미일 협력 강화를 명시적으로 하여 나타난 부작용이라 보고, 우리 처럼 자원이 없고, 경제적 수준이 비슷한 나라의 물가인상율과 환율을 비교해 볼 필요가 있다.

현재 우리나라의 자가보유율은 약 56% 수준으로 조사되는데, 국민 10명 중 9명이 자기 집을 가져 국내외 정치권에서도 주목하는 국가가 있다. 싱가포르이며 90%중 약 80% 가 나라에서 제공하는 공공 주택을 소유한다.

전체 자가보유율 중 약 7%의 공공 주택 거주 비율을 가진 우리나라와 싱가포르는 어떤 차이가 있는지, 환율의 안정성을 보면 확연히 드러난다.

위 도표처럼 싱가폴 환율은 미 달러와 비교해 최근 달러가가 급등한 상황에서도 큰 변동이 없었다. 싱가폴은 우리처럼 금리를 소비자 물가지수를 반영하여 올렸으나, 많이 올리지 않았다.

지난 '22.7.14일 기사 내용을 보면,
싱가포르 중앙은행인 싱가포르통화청(MAS)도 물가를 잡기 위해 전격적인 통화긴축에 나섰다.
MAS는 이날 싱가포르달러(S＄) 명목실효환율(NEER)의 정책밴드 중간값을 상향 조정하는 방식으로 통화 긴축을 실시했다고 밝혔다. 정책밴드의 폭과 중간값은 기존 수준을 유지했다. MAS가 4월과 10월에 열리는 정례회의를 통하지 않고 통화정책을 변경한 것은 지난 1월에 이어 이번이 올해 2번째다. MAS는 기준금리 대신 주요 교역상대국의 환율 변화를 고려한 명목실효환율 정책밴드를 조정하는 방식으로 통화정책을 운용한다. 이 같은 '깜짝' 통화 긴축에 싱가포르달러 가치는 이날 달러 대비 0.7% 올랐다고 블룸버그가 전했다. MAS는 또 올해 소비자물가 상승률 전망치를 종전 4.5∼5.5%에서 5∼6%로, 근원 소비자물가 상승률 전망치를 2.5∼3.5%에서 3∼4%로 각각 높였다.

결국, 우리 원화가치가 비교대상 국가들에 비해 현격히 떨어지는 이유는 무엇보다 수출의존도가 심한 경제구조. 공급부족 측면에서 원유를 수입해 가공해서 해외 수출하는 가공무역의 특성과, 최근 점증하는 무역적자에 더해 거주비의 거품이 물가 인상을 견인하며 원달러 환율 상승을 가속시키고 있음을 알 수있다. 뿐만 아니라, 각종 부동산 보유세 등을 낮춰 재정악화를 초래하는 것도 시장에서는 결국 재정불안정성에 원화 가치를 낮추어 보는 점도 있을 것이다.

최근 영국에서 경기부양을 위해 법인세와 부동산 관련 각종세금을 낮추면서 파운드화가 급격히 떨어졌고, 우리나라도 같은 방향으로 가고 있어 경제 전반의 불안정성이 높아지고 있다.

정부에서 거래 활성화를 위한다고 세금 낮추고, 신고지역 해제 등 규제를 풀어 연착륙이 되도록 정책을 펴는 것은 결국 더 큰 경착륙으로 갈 수 있다. 인위적인 부양책을 쓰지 않아야 하며, 그것이 시장경제를 지키는 현 정부의 유일하고도 매우 큰 업적이 될 것이다.

현 정부는 부동산 가격 유지를 소망하는 많은 지지자들의 표심으로 선출되었지만, 싱가폴처럼 공공임대정책의 확장은 못하더라도 일본처럼 거품이 꺼지도록 해야 그나마 자원이 없는 나라에서 수출 상품 경쟁력과 더불어 내수를 살릴 수 있지 않을까 생각하며, 많은 사람들의 부동산에 대한 환각에서 벗어나 불로소득보다 근로소득과 생산적 재화로의 투자수익으로 건강한 경제 생태계를 재생시킬 수 있는 길이 될 것이라 믿는다.