우리나라 부동산 버블은 어떻게 될까?

우리나라의 향후 부동산은 어떻게 될까?

지금 고점대비 반값 아파트가 속출하고 있다. 고금리 상황이 지속되면서 많은 부동산 투자자들이 한계상황에 몰려있으나 부동산 구매지수는 갈수록 더 나빠지고 있다. 정부는 경착륙을 막기 위해 모든 규제를 풀기 시작하였다. 심지어 버블 꺼지던 일본조차 하지 않은 세금으로 미분양아파트를 사주려 하고 있다.

우리는 조선이 망하면서 세계지도에서 사라지고 대신 일본의 지배를 받은 후, 모든 법제와 산업체계 등은 일본이 남기고 간 유산으로 이어져 왔다. 그래서 항상 우리와 규모가 다른 북미나 유럽, 혹은 싱가폴 등 도시국가보다 일본을 보고 반면교사로 삼아야 할 것이다.

일본처럼 장기 버블 붕괴로 갈 것인지, 경제상황이 호전되고 금리인상이 멈추거나 떨어지면 다시 집값이 반등할 것인지 궁금한 사람들이 많을 것이다.

일본의 부동산 버블 생성과 붕괴 과정을 되돌아 볼 필요가 있다.

1985년 플라자 합의가 있기 바로 1년전, 일본 대장성이 일반 기업들도 투신사 등에 투자할 수 있도록 투금관련 법제를 개정하여 문을 열어주었다. 플라자 합의가 발효되어 수출이 어렵게 되자 기업이 제조설비투자에 써야 할 돈들을 손쉽게 돈 벌 수 있는 금융이나 부동산에 투자하면서 대장성의 실수는 버블의 단초가 되었다.

엔화절상으로 힘들어 하던 기업들에게 너무나 손쉬운 돈벌이의 길이 열리자 기업 재무제표가 좋아지기 시작하였고, 맡기기만 해도 고수익이 나는 당시 상황에서 1985년 플라자 합의시 9조엔이 1989년 40조엔으로 장부상 수익이 폭증하었다.

대차대조표상 순이익이 올라가고 일반 국민들은 기업상황이 좋아지는 것으로 오판하기도 하고, 어쩔 수 없기도 하여 기업에 여유 자금을 투자하게 되어 악순환의 고리가 형성 되었다.

1960년대 부터 1970년대까지 소비자물가가 2배정도 올랐는데, 같은 기간 토지는 25배 올랐다. 관성의 법칙처럼 오를 땐 계속 올랐다.

교토, 요꼬하마 등 대도시는 100배 올랐다. 당시 도꾜를 팔면 미국을 살 수 있을 정도라고 표현되었다.

우리는 일반인이 부동산 시장에 뛰어 들었지만, 일본은 법인과 기업인이 먼저 뛰어들고, 일반인도 불나방처럼 뒤따라 뛰어 들어갔다. 당시 일본인 1억명이 부동산업자가 되었다고 하며, 현재 우리나라는 5천만명이 부동산 업자인 셈이다.

엔고 현상으로 해외의 싼 고흐작품 '해바라기'를 550억원에 사는 등 명품 등을 마구 사고, 하와이를 묻지마 투자하는 등 속칭 와타나베 부인의 국내외 투기바람이 대단하였다.

부동산을 갖지 못한 젊은이들은 아예 포기를 하던지, 한탕주의로 가게 된다. 출산률이 떨어진다. 수요가 사라진다.

결국 거품이 꺼지고, 쓴 맛을 본 일본인들은 다시는 부동산에 투자하지 않게 된다.

일본인들은 그래도 현재 현금보유량이 많고, 해외 투자 수익도 있으나, 우리는 전 재산의 70% 이상을 다소간 부채를 안고 부동산에 투자한 사람들이 많다.

더군다나 우리나라는 일본과 달리 악랄한 투기꾼들이 많다. 요즘 빌라왕 뉴스가 한참 나오지만, 정부에서 조장한 측면도 있다. 특히 다주택자 양도세 감면을 하고, 일본과 달리 개인에게 임대사업 규제 해제를 하면, 다시 일시적으로 폭등할 수 있다. 정책시차가 있기 때문에 아마 다음정권에서 또 오를 것이고,  결국 악순한은 한번 정도 더 거칠 것이다.

우리와 여러 면에서 유사한 일본의 앞질러 가는 모습을 보면, 우리의 앞날이 보인다. 일본도 저출산 고령화가 심각하여 일자리보다 일할 젊은이들이 부족하고, 겉으로 보기엔 완전고용 형태를 가지고 있지만, 씁슬한 일일텐데 일본한테 지기 싫어하는 우리는 저출산 고령화는 단연 어느 국가도 추종을 불허할 세계 탑 수준이다.

정부는 건설사와 먹이사슬에 있는 언론사들의 여론 형성을 믿고 공급 부족 문제라 여겨, 수도권 주변에 엄청난 택지를 조성 계획하여 아파트를 짓지 않을 수 없게 해 놓았다. 그럴수록 지방은 더 공동화가 될 것이고, 수퍼마켓도 병원도 사라져 결국 단핵인 수도권 도심으로 흡입될 것이다.

일본이 가는 길을 비켜 갈 재주가 없어 보인다. 버블은 지속적으로 붕괴될 것이지만 인생은 짧다. 희망을 가져야 할 이유는 버블이 붕괴되어도 우리에겐 우수한 인적자원과 절반 가까운 민주시민이 있고, 통일이라는 비장의 카드가 있기 때문일 것이다.